El BOE publica el nuevo decreto de alquiler que sustituye al tumbado por el Congreso: entra en vigor el 15 de noviembre
📅 09/10/2026 · 20:20
Un decreto que nace del rechazo del anterior
El Congreso de los Diputados tumbó el pasado 29 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 27/2026 de vivienda. Una semana después, el Gobierno ha aprobado y publicado en el BOE el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que reformula de nuevo el régimen de estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, modificando el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La norma entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, no al día siguiente de su publicación.
Prórrogas más largas y preaviso ampliado
Una vez finalizado el plazo inicial del contrato, el arrendamiento se prorrogará de forma automática por periodos sucesivos de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovar. El plazo de preaviso para el propietario pasa de cuatro a seis meses, mientras que el inquilino mantiene un preaviso de dos meses.
La indemnización si el propietario no renueva sin causa
Si el arrendador se niega a prorrogar sin que concurra una de las causas tasadas en la norma, deberá indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre doce mensualidades de renta, calculadas sobre el valor superior del rango de referencia estatal para esa vivienda, o una mensualidad por cada año de duración del contrato. Entre las causas que eximen de indemnizar están la necesidad de la vivienda para uso propio o de familiares directos —con un plazo de tres meses para ocuparla, pasado el cual la indemnización sí se devenga—, o que el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio.
Prórrogas extraordinarias para inquilinos vulnerables y zonas tensionadas
La norma mantiene dos vías adicionales de prórroga extraordinaria: hasta un año más para inquilinos en situación de vulnerabilidad acreditada mediante informe de servicios sociales, de aceptación obligatoria si el arrendador es un gran tenedor, y prórrogas anuales de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado. Los contratos que ya estén en periodo de prórroga obligatoria en el momento de la entrada en vigor terminan su plazo con las reglas anteriores, por lo que conviene revisar la fecha exacta de vencimiento de cada contrato antes de asumir que aplica el nuevo régimen.